بوابة المطورين العقاريين ستقلب موازين البيع على الخارطة وهوية رقمية لكل عقار

تبقى تجربة السجل العقاري تجربة دولية ثرية، ترتبط ارتباطاً وثيقاً بثروة الوطن العقارية، وتلمس الإنسان بشكل مباشر، لذا أصبح السجل العقاري عنواناً يعزز الموثوقية والصدقية والشفافية، حيث تعد عملية توثيق بيانات الثروة العقارية من أهم مقومات الحفاظ عليها، ومن ثم القضاء على التعديات على الأملاك، من هنا تكمن أهمية استضافة «الرياض» للرئيس التنفيذي للسجل العقاري الدكتور محمد السليمان، الذي يحمل في حقيبة مهامه الكثير، الذي يهم المواطن بشكل مباشر، وإلى الحوار..

*ما الدور الأساسي الذي يلعبه السجل العقاري في تعزيز الثقة والشفافية في سوق العقارات..؟

• شهد قطاع العقار في السنوات الأخيرة إصلاحات جوهرية وتطورات نوعية من ناحية الأنظمة والتشريعات، ويعد نظام التسجيل العيني للعقار، أبرز هذه التطورات الجوهرية تمثل في صدور قرار مجلس الوزراء بنقل اختصاص التسجيل العيني للعقار من وزارة العدل إلى الهيئة العامة للعقار، وصدور نظام التسجيل العيني للعقار ولائحته التنفيذية، وواكب هذه التطورات إطلاق الشركة الوطنية لخدمات التسجيل العيني للعقار «السجل العقاري» لتكون شركة متخصصة تتولى أعمال التسجيل العيني للعقار بشكل حصري وتنفيذه وفقا لأفضل الممارسات والمعايير المتبعة عالميا في إنشاء السجلات العقارية.

يأتي دور السجل العقاري في تعزيز الموثوقية والشفافية من خلال إنشاء سجل عقاري شامل لجميع معلومات وبيانات العقارات، وإصدار صكوك تسجيل ملكية يعتمد فيها على الموقع الجغرافي الدقيق للعقار، ورقم خاص للعقار، لا يتغير بتغير المالك، بالإضافة إلى توفير كافة البيانات التاريخية للعقار، مثل تسلسل الملاك والحقوق والقيود المرتبطة بالعقار، وكل هذه الخطوات ستقضي على عدد من المشاكل والتحديات في قطاع العقار، مثل تداخل المساحات والحدود وازدواجية الصكوك وغيرها من التحديات، وهو ما سينعكس على تعزيز الموثوقية والجاذبية الاستثمارية لقطاع العقار.

*ما الفرق بين التسجيل العيني للعقار والسجل العقاري؟

• التسجيل العيني للعقار هو منهجية عالمية متعارف عليها لتسجيل العقارات ظهرت لأول مرة في أستراليا عام 1855م وأطلق عليه اسم نظام روبرت تورنس نسبة إليه حيث كان هو صاحب الفكرة، استلهمها من خلال عمله كمراقب في مصلحة الجمارك حيث لاحظ أن تسجيل السفن يخضع لنظام محكم يمكن من خلاله التعرف على المالكين بطريقة لا تدعو إلى الريب والشك بفضل إجراءات التسجيل والإشهار، وترتكز فكرة التسجيل العيني للعقار على أن يكون العقار هو أساس في توثيق الملكية وتوثيق كافة التغييرات التي تطرأ عليها بعد ذلك، أما السجل العقاري فهو قاعدة البيانات الرقمية التي يتم توثيق البيانات فيها باستخدام هذه المنهجية في التوثيق العقاري، وهو سجل شامل يكون فيه جميع بيانات ومعلومات العقارات كما أشرت سابقا ويتم تسجيل البيانات فيه وفقا لما حدده نظام التسجيل العيني للعقار الصادر من مجلس الوزراء ولائحته التنفيذية.

• كيف سيتم إنشاء السجل العقاري الشامل لجميع معلومات وبيانات العقارات في المملكة؟

• السجل العقاري يمتاز بخرائطه الجغرافية الدقيقة، ولذا فإن أول خطوة نقوم بها هي عمليات الرفع المساحي باستخدام التقنيات الحديثة من بينها طائرات بدون طيار وطائرات مأهولة وغيرها من التقنيات، وذلك لإنشاء خارطة عقارية رقمية هي الأولى من نوعها على مستوى المملكة، وبناء على جاهزية البيانات وبالتنسيق مع الهيئة العامة للعقار يتم إعلان المنطقة العقارية المستهدفة، وهذا الإعلان يعني أن هذه المنطقة التي تم تحديدها يجب على ملاك العقارات فيها الدخول إلى منصة السجل العقاري وتسجيل ملكياتهم العقارية، وبعد انتهاء مدة التسجيل وصدور صكوك تسجيل الملكية فهذا يعني أن العقار انتقل اختصاصه إلى السجل العقاري وجميع التصرفات العقارية اللاحقة للتسجيل العيني الأول في المنطقة تتم من خلال منصة السجل العقاري.

• ما الفرق بين الصكوك العدلية والسجل العقاري؟

• وزارة العدل قامت بجهود كبيرة خلال الأعوام الماضية في التوثيق العقاري، كان آخرها الصكوك الإلكترونية، ويأتي السجل العقاري كنقلة نوعية ومختلفة في توثيق العقارات، الصكوك العدلية الأساس في وثيقة الملكية هو المالك، بينما في السجل العقاري نعطي العقار رقما خاصا فيه ويتم إضافة المالك أو المالك للعقار، كذلك نحن نوثق جميع التغييرات والتصرفات للاحقة للتسجيل العيني الأول التي تتم على العقار على سبيل المثال نقل ملكية أو فرز أو دمج وغيرها من التصرفات والتغييرات، بينما المعمول به حاليا هو توثيق آخر تصرف عقاري، فمن الصعوبة بمكان معرفة تسلسل الملاك السابقين لأي عقار، أيضا موقع العقار في الصكوك العدلية يكون وصفي، بينما السجل العقاري يتضمن موقع جغرافي دقيق بإحداثيات جيومكانية وبمساحات وأطوال دقيقة، كذلك على مستوى حجية الإثبات فإن السجل العقاري يمتاز بحجيته المطلقة، وهو ما يجعله أعلى وثيقة ملكية ولا يمكن الطعن فيه إلا بالتزوير، وهذه الفروقات سيكون لها الأثر في حل عدد من التحديات التي تواجه القطاع العقاري، من أبرزها تداخل المساحات وازدواجية الصكوك وغياب البيانات التاريخية للملكيات العقارية.

• كيف سيتم نقل صكوك الملكية من وزارة العدل إلى السجل العقاري؟

• يتم نقل صكوك الملكية من وزارة العدل إلى السجل العقاري، من خلال التسجيل العيني الأول والذي يمر برحلة متكاملة وتجربة سهلة للمستفيدين تبدأ من تجهيز البيانات الجيومكانية، عبر الرفع المساحي للمنطقة المستهدفة ثم إعلانها من قبل الهيئة العامة للعقار كمنطقة عقارية معلنة للتسجيل العيني للعقار، ويتاح للملاك الدخول إلى منصة السجل العقاري وتسجيل عقاراتهم ثم تصدر صكوك تسجيل الملكية من السجل العقاري، ويتم تنفيذ جميع التصرفات العقارية اللاحقة على العقار من خلال منصة السجل العقاري.

• كثير من ملاك العقارات لديهم تساؤل حول عبارة الصك محجوز مسجل عينيا التي تظهر على الصكوك العدلية بعد التسجيل في السجل العقاري؟

• هذه العبارة هي جزء من عملية التكامل بين السجل العقاري ووزارة العدل، ومعناها باختصار أن هذا العقار انتقلت اختصاصاته من وزارة العدل إلى السجل العقاري وصدر له صك تسجيل ملكية وصحيفة عقارية من السجل العقاري ولا يمكن تنفيذ أي تصرف عقاري عليه من خلال كتابات العدل أو البورصة العقارية وإنما يتم تنفيذ التصرفات العقارية عليه من خلال منصة السجل العقاري.

  • ما هي أبرز الخدمات الرقمية التي يقدمها السجل العقاري حالياً لتسهيل عمليات التسجيل ونقل الملكية؟

• منذ انطلاقة السجل العقاري ركزنا على أن نكون الشريك الموثوق في القطاع العقاري وأن تكون خدماتنا وحلولنا الرقمية مرتكزة على المستفيد ولذا نقدم مجموعة من الخدمات المتكاملة التي تمنح العميل تجربة ثرية عند إدارة ملكياته العقارية وتمكنه من التعامل مع عقاراته بيسر وسهولة، تبدأ هذه الخدمات من التسجيل العيني الأول للعقار وإصدار السجل العقاري الشامل والذي يتضمن صك تسجيل الملكية والصحيفة العقارية، ثم بعد ذلك يمكن لمالك العقار الاستفادة من جميع الخدمات مثل خدمات التصرفات اللاحقة من نقل ملكية أو رهن أو غيرها من الخدمات والتي يمكن الوصول لها وتنفيذها من خلال الموقع الإلكتروني أو تطبيق السجل العقاري على الهواتف المحمولة، أو من خلال زيارة فروع السجل العقاري المختلفة.

• كيف تعملون على تسريع التحول الرقمي في قطاع العقار والاستفادة من التقنيات العقارية؟

• التقنية هي أساس عملنا في السجل العقاري ومنذ انطلاقتنا عملنا على توظيف التقنيات الحديثة لتحسين خدماتنا وتطويرها، وبلغت نسبة الأتمتة في خدماتنا قرابة 94 %، واستخدمنا الروبوتات الذكية لتقليص وقت نقل البيانات من 8 دقائق إلى 25 ثانية، كما عملنا على توفير منصات مختلفة للوصول إلى خدمات السجل العقاري في مقدمتها الموقع الإلكتروني وكذلك تطبيق الهاتف المحمول.

• ما أبرز التحديات التي تواجه السجل العقاري في الوقت الحالي، وكيف يتم التعامل معها؟

• بوجود قيادة داعمة ومجلس إدارة ممكن للسجل العقاري سنستطيع التغلب على أي تحدي يواجهنا، وبكل تأكيد لدينا تحديات تتمثل في جودة البيانات وتعدد الأطراف الذين يملكون البيانات، على سبيل المثال بيانات الصكوك موجودة لدى وزارة العدل، وبيانات الخرائط والمخططات موجودة لدى الأمانات والبلديات، بالإضافة إلى تحدي جودة هذه البيانات، وجميع هذه التحديات أوجدنا لها حلولاً متنوعة والهدف النهائي أن تكون تجربة العميل سلسلة ومرنة في تسجيل عقاراته وأن يكون السجل العقاري مرجعية واحدة لجميع بيانات ومعلومات العقارات في المملكة.

• حدثنا عن مستوى التقدم في أعمال السجل العقاري من ناحية التسجيل العيني الأول؟

• نواصل في السجل العقاري أعمال التسجيل العيني الأول في خمس مناطق هي القصيم والمنطقة الشرقية ومدينة الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة، إجمالي القطع العقارية المعلنة للتسجيل العيني تجاوز 2,133,000 قطعة عقارية وتم إصدار قرابة 584,000 سجل عقاري، وسنواصل العمل لإعلان المزيد من القطع العقارية وإصدار صكوك وتسجيل الملكية لها.

• كثير من الملاك يشتكون من تأخر التسجيل في السجل العقاري ووجود طلبات معلقة لفترات طويلة؟

• نحن نضع في مقدمة أولوياتنا في السجل العقاري دقة البيانات وموثوقيتها ولذلك لا يتم تسجيل عقار إلا بعد التأكد من بياناته ومراجعتها بالكامل، والتأخر هو ناتج عن تدقيق بيانات بعض العقارات، على سبيل المثال يأتي طلب تسجيل عيني أول لعقار وعند مراجعة البيانات الجيومكانية ومطابقتها مع بيانات الصك نجد اختلافات في المساحات وهو ما يتطلب مراجعة مخطط الحي من الأمانة أو طلب معلومات إضافية من مالك العقار.

• أعلنتم عن تدشين بوابة المطورين العقاريين لمشاريع البيع على الخارطة ضمن السجل العقاري حدثنا عن هذه البوابة..؟

• بوابة المطورين العقاريين هي جزء أصيل من جهود السجل العقاري ورؤيته في تطوير القطاع العقاري وتقديم حلول متنوعة تثري المنظومة والمستفيدين، ستسهم البوابة في تنظيم مشاريع البيع على الخارطة ورقمنة إجراءاتها بالكامل، بالإضافة إلى تحفيز المطورين العقاريين من خلال توفير وجهة رقمية متكاملة تصحبهم في رحلة التطوير بداية من تسجيل الترخيص في البوابة وحتى إتمام البناء وإصدار صكوك تسجيل ملكية للمستفيدين من السجل العقاري مباشرة، وأثر هذه البوابة على المطورين يتمثل في وجود لوحة تحكم متكاملة تسهل عليهم إدارة الوحدات في المشروع وحالة كل وحدة، وأما المستفيد فيلمس تحول جوهري في سهولة إصدار صك تسجيل الملكية للوحدة بعد إتمام البناء من خلال تحويل شهادة البيع على الخارطة إلى صك تسجيل ملكية.

• ما أهمية الأعمال الجيومكانية في السجل العقاري وكيف يتم تنفيذها؟

• تمثل الأعمال الجيومكانية أداة استراتيجية للسجل العقاري، حيث نعمل من خلالها على بناء خارطة عقارية دقيقة، وفقا لأعلى المعايير المطبقة في نظم المعلومات الجغرافية لتوثيق العقارات بدقة، مما يعزز من موثوقية البيانات وسهولة الوصول إليها، ويعد مشروع المسح الجيومكاني للسجل العقاري هو الأكبر من نوعه، يغطي 100,000 كم² من المناطق الحضرية و2 مليون كم² من المناطق غير الحضرية، حجم خريطة البيانات والمعلومات العقارية الوطنية التي سينتجها السجل العقاري تتجاوز 5 بيتا بايت وتضم 8,2 مليون عقار في المملكة بجميع معلوماتها الوصفية والمكانية، مما يسهم في توفير مرجع شامل للمستثمرين والمواطنين.

• ما الإجراءات التي يتبعها السجل العقاري لضمان دقة وصحة البيانات وتجنب التلاعب؟

• عملية التسجيل العيني الأول للعقارات تمر بعدة مراحل نهدف من خلالها إلى ضمان دقة البيانات ومراجعة جودتها من جميع النواحي وتبدأ قبل إعلان المنطقة العقارية كمنطقة مستفيدة من السجل العقاري حيث نقوم بعمليات الرفع المساحي باستخدام تقنيات حديثة تجمع بين التصوير الجوي والمعاينة الميدانية ثم مطابقة هذه البيانات مع خرائط الأمانات والبلديات وبيانات الصكوك العدلية ثم إعلان المنطقة العقارية من قبل الهيئة العامة للعقار وبعد تسجيل العقارات تتم مراجعة البيانات خاصة ما يتعلق بالمساحات والأطوال وغيرها من البيانات.

• حدثنا عن جهود السجل العقاري في تمكين شركات التقنية العقارية؟

• تمثل التقنية العقارية أحد أهم الأدوات التي نركز عليها في السجل العقاري وذلك لأهميتها ودورها في تمكين وتطوير قطاع العقار بشكل عام، ولذا أطلقنا استراتيجية تمكين قطاع التقنية العقارية، وأولى مبادراتها كانت بوابة المطورين التي تمكن شركات التقنية العقارية من الوصول إلى بيانات السجل العقاري باستخدام واجهة برمجة التطبيقات API، ولتفعيل هذه البوابة وقعنا اتفاقيات مع أكثر من 12 شركة ومنصة تقنية عقارية، يمكنها الاستفادة من البيانات والمعلومات للملكيات العقارية والصفقات العقارية؛ لتقديم حلول ومنتجات متنوعة لعملائهم، والاعتماد عليها في اتخاذ القرارات الاستثمارية، منوهًا بأن السجل العقاري سيواصل عقد الشراكات الاستراتيجية مع شركات التقنية العقارية لإثراء القطاع العقاري وتحقيق استدامته وازدهاره.

• ما رؤيتكم المستقبلية للسجل العقاري خلال السنوات الخمس القادمة؟

• خلال العام 2025 نتوقع الإعلان عن مليوني قطعة عقارية للتسجيل لتصل إجمالي القطع العقارية المعلنة بنهاية العام إلى 4 ملايين قطعة عقارية، كما سنواصل التوسع في إطلاق الخدمات ذات القيمة المضافة التي تثري القطاع العقاري وتطور المنظومة العقارية، قريبا سنطلق منصة السجل العقاري للأعمال وهي منصة ستحدث نقلة نوعية في تجربة المستفيدين وشركات القطاع الخاص والمطورين العقاريين والبنوك وغيرهم بما يسهل عدد من المعاملات العقارية أو توثيق الحقوق التابعة لها.