أسدلت المحكمة الدستورية الستار على الجدل القانوني في شأن قانون فرض الرسوم على القسائم السكنية غير المبنية «قانون احتكار الأراضي الفضاء»، بإصدارها حكماً نهائياً وباتاً رفضت فيه الطعون المقدمة ضده، ومصادرة الكفالة، مؤكدةً أن التشريع يتوافق مع أحكام الدستور ويحقق المصلحة العامة دون المساس بجوهر حق الملكية.

وجاء الحكم بتحليل مفصل للدفوع الدستورية التي أثارها الطاعنون، وردّت عليها المحكمة باستفاضة، مبينة أن الدولة تمتلك صلاحية تنظيم الملكية الخاصة، بما يحقق الوظيفة الاجتماعية لها، ويمنع استغلالها بشكل ضار يؤثر على فرص السكن للمواطنين، مؤكدة أن فرض الرسوم لا يهدف إلى معاقبة ملاك الأراضي الفضاء، بل يسعى إلى مواجهة ظاهرة تجميد الأراضي بغرض رفع قيمتها فقط، وهو ما أدى إلى تضخم أسعار السكن الخاص واستمرار أزمة الحصول على المسكن الملائم.

وأوضحت أن الملكية الخاصة في الدستور ليست حقاً مطلقاً، بل تخضع لضوابط تشريعية عند تعارضها مع مصالح المجتمع، مشددة على أن «فرض الرسم يدخل ضمن التكليف المالي المشروع الذي لا يشكل اعتداء على الملكية طالما لا يمس أصل الحق».

وأضافت أن القانون يعالج اختلالات سوق العقار السكني، ويحقق أهدافاً واضحة، وأن التشريع راعى الفوارق بين الحالات العقارية، من خلال وضع استثناءات وضوابط تضمن تطبيقاً عادلاً. وأكدت أن هذه الضوابط تُثبت أن المشرّع لم يستهدف فئة بعينها، بل وضع قواعد عامة مجرّدة تراعي العدالة والمساواة.

دفوع الطاعنين

1 - فرض رسوم سنوية تصاعدية قصده جبر الملّاك على بيع الأراضي أو استغلالها

2 - القانون تقييد لحق الملكية واعتداء عليه ينال من أصل هذا الحق

3 - الرسوم التصاعدية تؤدي إلى هلاك رأس المال

4 - فرض الرسوم على جميع الملاك يخل بالتوازن بين المصلحتين العامة والخاصة

5 - في القانون مساس بالعدالة الاجتماعية وإهدار لدور القطاع الخاص في حل المشكلة الإسكانية

6 - الرسوم التصاعدية دون ضابط بين الأراضي الفضاء المختلفة تخل بمبدأ المساواة

7 - إجبار ملّاك الأراضي على دفع الرسوم أو بيعها بمثابة «نزع ملكية» دون تقديم تعويض عادل

8 - توقيع جزاء على المتخلفين عن سداد الرسوم عدوان على حق الملكية وإخلال بمبدأ المساواة

رأى الطاعنون أن القانون المطعون فيه فرض رسوماً سنوية تصاعدية على قسائم السكن الخاص غير المبنية، فيما يزيد على مساحة 1500 متر مربع، بقصد دفع ملاك تلك القسائم جبراً ورغماً عن إرادتهم إلى بيعها أو استغلالها، وهو ما يمثل تقييداً لحق الملكية واعتداء عليه ينال من أصل هذا الحق. كما أن جعل هذه الرسوم تصاعدية يؤدي إلى هلاك رأس المال لأن فرض الرسوم على رأسمال غير منتج يؤدي إلى زواله.

وقد خرج المشرع عن الهدف المقصود من هذا القانون وهو مواجهة محتكري الأراضي الفضاء - بفرض الرسوم البيان على ملاك الأراضي جميعاً أياً كانت مدة ملكيتهم لها وسببها وكيفية تملكها، ولو كان تملكهم لها بقصد استغلالها لسكنه ومن يعول وليس بنية المضاربة، بما يخل بالتوازن الواجب بين المصلحة العامة للمجتمع والمصلحة الخاصة للفرد، ويتضمن مساساً بالعدالة الاجتماعية، وإهداراً لدور القطاع الخاص في المساهمة في حل المشكلة الإسكانية، بما يضر بالمصلحة العامة، كما أن فرض رسوم تصاعدية محددة بمبالغ معينة دون ضابط موضوعي يفرق به بين الأراضي الفضاء المختلفة في قيمتها يؤدي إلى ترتيب أعباء مالية غير عادلة على الأفراد ويخل بمبدأ المساواة، وجاء إجبار ملاك تلك الأراضي على دفع تلك الرسوم أو بيعها بالمزاد بمثابة نزع لملكيتهم ومصادرتها للمنفعة العامة دون تقديم تعويض عادل لهم.

كما أن الرسوم المفروضة تعد بمثابة عقوبة توقع على كل من يمتلك مساحة من الأراضي الفضاء غير المبنية تزيد على 1500 متر مربع، على الرغم من أنه لا يجوز فرض عقوبة إلا على الأفعال اللاحقة على العمل بالقانون الذي ينص عليها، فضلاً عن توقيع جزاء على المتخلفين عن سداد هذه الرسوم بإلزام الجهات الحكومية بحظر التعاملات معهم، ما يعد عدواناً على حق الملكية وإخلالاً بمبدأ المساواة، وهو ما يكون معه القانون قد خالف الدستور.

تفنيد المحكمة

1 - الملكية الخاصة ليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها

2 - أصبح ضرورياً تنظيم الملكية كاشفاً عن أداء دورها في إطار وظيفتها الاجتماعية

3 - القيود التي تفرض على حق الملكية للحد من إطلاقها ليست مقصودة لذاتها وإنما غايتها مصلحة الجماعة والفرد

4 - يجوز للمشرع دستورياً فرض تكاليف مالية على الملكية لدفعها إلى أداء وظيفتها الاجتماعية ودرء ما يعطلها

5 - باعث المشرّع في القانون إيجاد حل لمشكلة الإسكان وتفريج كربة المواطنين وتخفيف معاناتهم

6 - فرض رسم على القسائم لا يؤدي إلى نزع ملكيتها من أصحابها أو مصادرتها

7 - الرسوم عبء مالي مقابل احتفاظ الملّاك بالأرض الفضاء غير المستغلة مع حاجة المواطنين إليها

8 - قصد الرسوم تحقيق مصلحة عامة متمثلة في مواجهة الاحتكار والمضاربة على تلك الأراضي

9 - لا يعتبر إخلالاً بالعدالة تحقيق المصلحة العامة بالتوازن بين صالح الجماعة ومصلحة الأفراد

10 - الإجراءات الخاصة بالمتخلفين عن سداد الرسوم هدفها دفعهم لاستغلال الأرض أو بيعها

فنّدت المحكمة دفوع الطاعنين، مؤكدة أن الملكية، في ظل النظم القانونية الحديثة التي توائم بين الصالح العام للمجتمع والمصلحة الخاصة للفرد، لم تعد حقاً مطلقاً ولا هي عصية على التنظيم التشريعي، وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها، بل أضحى متعيناً أن يكون تنظيمها كاشفاً عن أداء دورها في إطار وظيفتها الاجتماعية.

وبالتالي فقد ساغ تحميلها بالقيود التي تتطلبها هذه الوظيفة وتمليها طبيعة الأموال محل الملكية، والأغراض التي ينبغي توجيهها إليها، وبمراعاة أن القيود التي تفرض على حق الملكية للحد من إطلاقها ليست مقصودة لذاتها، وإنما غايتها مصلحة الجماعة والفرد، وتلك القيود قد تكون أعباء مالية أو تكاليف عامة كالرسوم.

وإذا كان الأصل أنه لا يجوز أن تكون رؤوس الأموال ذاتها، على اختلاف أنواعها، وعاء للفرائض المالية التي ينظمها المشرع في نطاق سلطته، صوناً لرأس المال من الزوال كلية، أو فقدان جزء كبير منه، وأن الدخل الدوري المتجدد لرأس المال يعد هو الوعاء الأساسي لتلك الأعباء المالية، إلا أنه يسوغ استثناء من هذا الأصل تحميل رأس المال ذاته بعبء مالي لضرورة ملحة، فيجوز للمشرع وفقاً للدستور بناء على هذا الاستثناء وفي إطار التنظيم الاجتماعي للملكية فرض تكاليف مالية على الأموال محلها، بما يدفعها قدماً إلى أداء وظيفتها الاجتماعية، وليدرأ عنها ما يعطلها أو يحول دون تحقيقها للغايات المنشودة من وظيفتها.

وأضافت المحكمة أنه إذا الوظيفة الاجتماعية للملكية كانت تبرز في مجال الإسكان للأزمة التي يواجهها، فإن تنظيمها التشريعي في هذا المجال تستدعيه الضرورة الموجبة له، وكان الباعث رغبة المشرع في إيجاد حل المشكلة الإسكان وتفريج كربة المواطنين وتخفيف معاناتهم من هذه المشكلة، بفك احتكار ملاك الأراضي غير المستغلة التي يتمسكون بها بقصد رفع أسعارها واستثمارها في سوق العقارات، ويحجمون عن بيعها لمجرد المضاربة عليها بمرور الزمان.

ضرورة ملحة

ورأت المحكمة أن التنظيم التشريعي الذي أتى به المشرع بموجب القانون يدخل في نطاق سلطته التقديرية في تنظيم الوظيفة الاجتماعية لحق الملكية في مجال الإسكان، ودفعت إليه ضرورة اجتماعية ملحة هي قلة الأراضي المتوافرة وارتفاع أسعارها، قاصداً من ذلك تحقيق مصلحة عامة أولى بالرعاية من المصلحة الخاصة للأفراد، مراعياً أن هذا الرسم لا يستطيل إلى كل ما يملكه الشخص من تلك الأراضي، إذ استبقى لمالكها مساحة 1500 متر مربع غير محملة بعبء هذا الرسم.

ولا يصح القول بأن هذه الزيادة التصاعدية في مقدار الرسم تؤدي إلى هلاك رأس المال وزواله، وأنها تعد نزعاً لملكية الأراضي من يد أصحابها ومصادرة لها دون تعويض عادل، ذلك أن فرض رسم على تلك القسائم لا يؤدي إلى نزع ملكيتها من يد أصحابها أو مصادرتها، وإنما هو عبء مالي يفرضه المشرع عليهم مقابل استمرار احتفاظهم بها كأرض فضاء غير مستغلة مع حاجة المواطنين إليها، مع الأخذ في الاعتبار قيام الدولة بتوصيل خدمات البنية التحتية والكهرباء لتلك الأراضي بنفقات من لدنها بما يعود بالنفع الخاص على ملاكها والذي يتمثل في تصاعد أسعارها بمرور الزمان، بسبب تمتعها بالمرافق والخدمات وتميزها بتلك التحسينات، وجاء فرض هذا الرسم في نطاق السلطة التقديرية للمشرع، متفقاً مع الأهداف التي يسعى إلى تحقيقها، قاصداً منها تحقيق مصلحة عامة هي مواجهة الاحتكار والمضاربة على تلك الأراضي، ويكون على أصحابها إذا أرادوا الاحتفاظ بها دون استغلال أو التصرف فيها سداد الرسوم المستحقة عليها.

عدالة ومساواة

ورأت المحكمة أن النعي على القانون المطعون فيه بانطوائه على إخلال بمبدأي العدالة والمساواة لفرض رسوم تصاعدية، مردود بما هو مقرر من أن المساواة أمام القانون تتحقق بتوافر شرطي العمومية والتجريد في القاعدة القانونية، وأن الأصل في مجال التشريعات المنظمة للحقوق أن المشرع يملك بسلطته التقديرية وضع شروط تتحدد بها المراكز القانونية التي يتساوى بها الأفراد أمام القانون، وان الرسوم تنظمها قاعدة موحدة تطبق على جميع الملاك الذين تماثلت مراكزهم القانونية بغير تمييز بينهم، بقصد تحقيق الأغراض التي استهدفها، وهي إيجاد حل لمشكلة الإسكان، تحقيقاً لمصلحة عامة روعي فيها تحقيق التوازن بين صالح الجماعة ومصلحة الأفراد، فلا يكون بذلك قد أخل بقواعد العدالة الاجتماعية والمساواة.

وحيث إنه عن الادعاء بأن فرض الرسوم بمثابة عقوبة توقع على المالك، لمجرد ملكيته لما يزيد على 1500 متر فهو غير صحيح، ذلك أن هذا الرسم هو من التكاليف المالية التي يجوز للمشرع فرضها على رأس المال، فلا يعد عقوبة توقع على المالك وليس له وطأة الجزاء، أما حظر إتمام إجراءات نقل الملكية أو إصدار توكيل بالتصرف في أي من القسائم التي لم تسدد عنها الرسوم، وإلزام الجهات الحكومية بحظر التعاملات مع المتخلفين عن سدادها، فهي تدابير قررها المشرع لضرورة تبررها إذ يتوخى بها حث ملاك الأراضي على المبادرة إلى سداد الرسوم المستحقة عليها، وعدم تهربهم من أدائها، حتى يتحقق الغرض من فرضها وهو استغلال تلك الأراضي بالبناء عليها أو بيعها.

ورأت أن الادعاء بتطبيق نصوص القانون بأثر رجعي غير صحيح، ذلك أن المقرر أن الأصل هو عدم سريان القوانين بأثر رجعي، فلا تطبق إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها، بحيث لا ينعطف أثرها على الماضي ولينحسر سلطانها عما وقع قبل هذا التاريخ. وكان البين أن الرسم الذي قدره المشرع بموجب القانون يطبق بأثر فوري مباشر على قسائم السكن الخاص غير المبنية القائمة في تاريخ العمل به، طالما ظلت هذه القسائم دون بناء مكتمل.

وخلصت المحكمة إلى أن المطاعن الموجهة إلى نصوص القانون المطعون فيه، على غير أساس سليم من الوجهة الدستورية، فحكمت برفضها، مع مصادرة الكفالات.

3 أهداف

رأت المحكمة أن القانون يعالج اختلالات سوق العقار السكني، ويحقق أهدافاً واضحة أهمها:

1 - زيادة المعروض من القسائم المعدّة للبناء

2 - الحد من ارتفاع الأسعار الناتج عن الاحتكار

3 - تعزيز العدالة الاجتماعية وتكافؤ الفرص في السكن

4 حالات لاستثناء ووقف الرسوم

بيّنت المحكمة أن التشريع راعى الفوارق بين الحالات العقارية، من خلال وضع استثناءات وضوابط تضمن تطبيقاً عادلاً، أبرزها:

1 - وقف الرسوم فور بدء البناء وتوصيل التيار الكهربائي

2 - استثناء الأراضي غير المخدومة بالبنى التحتية

3 - استثناء أراضي الرعاية السكنية

4 - استثناء الأراضي الخاضعة لقرارات تنظيم حديثة لم يتجاوز صدورها سنتين